Вряд ли найдется такой человек, который не слышал, что с 2008 года в России работает программа капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Дома приводили в порядок за счет Федерального фонда реформирования ЖКХ, который реализовал на удивление щедрую схему финансирования: 95% денег на ремонт дома дают власти (скидываются все три уровня бюджета), а 5% добавляют жильцы. Однако с 2014 года "сказка” кончается, и начинаются "трудовые будни”: жильцам квартир придется скидываться на ремонт уже не на пять 5%, а на все сто… Корреспондент "ПА” разобрался в хитросплетениях новой схемы. 

Дома-счастливчики: сколько их?

По данным Астраханьстата, в нашей области насчитывается более 25 тысяч МКД. Многие из них, как говорится – не первой свежести. 1100 МКД имеют степень износа выше 65%. Еще 2000 признаны аварийными и подлежащими сносу. В 2008 году власти инициировали программу капремонта многоквартирных домов, который производился в основном за счет госбюджета (95% средств на ремонт предоставляло государство). С тех пор прошло почти пять лет. Что было сделано за это время? Согласно официальному отчету регионального МинЖКХ, властям удалось отремонтировать 1037 домов общей площадью 3,2 млн кв. метров. За пять лет на капремонты государством было потрачено 2,1 млрд рублей (из них 1,55 млрд рублей выделил федеральный бюджет).

С 2008 ГОДА УДАЛОСЬ ОТРЕМОНТИРОВАТЬ 1037 ДОМОВ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 3,2 МЛН КВ. МЕТРОВ. ЗА ПЯТЬ ЛЕТ НА КАПРЕМОНТЫ ГОСУДАРСТВОМ БЫЛО ПОТРАЧЕНО 2,1 МЛРД РУБЛЕЙ

Цифры немаленькие – но потребности жилого сектора намного больше. Согласно тому же отчету, за пять лет удалось отремонтировать лишь чуть более 15% от всех МКД, нуждающихся в ремонте на территории области. Простейший расчет показывает: чтобы довести цифру до 100%, надо еще порядка 20-30 лет и 5,7 млрд рублей (в современных ценах)… Хотя и это вряд ли станет решением проблемы: за это время уже отремонтированные МКД снова придут в негодность, и процесс придется запускать заново. Совсем не удивительно, что в итоге государство решило: почему бы нашим гражданам не начать скидываться себе на ремонт самостоятельно? Соответствующие дополнения в Жилищный кодекс РФ были внесены еще в декабре 2012 года. Вчера Дума Астраханской области приняла уточняющий региональный закон.

Сколько придется платить?

С 2014 года каждый дом собирает средства на ремонт самостоятельно. На каждый метр жилья устанавливается взнос – дополнительно к уже имеющемуся размеру квартплаты. Пока что конкретная сумма взноса не определена. Известно лишь, что в Астраханской области эта ставка будет единой для всех домов, и определять ее будет правительство региона – раз в год. Вопрос только: сколько именно будут взимать с метра? Окончательно это станет известно только через месяц: именно такой срок определили для регионального правительства депутаты. Минрегион РФ рекомендует в 2014 году установить размер взноса не менее 5,7 рублей за метр. Однако у региональных экспертов нашлись аргументы, чтобы сделать ставку меньше. Например, по мнению Олега Шеина с метра следует брать не более 4 рублей. Полпред губернатора в Облдуме Виктория Гурьянова говорит о 5 рублях.– Я, конечно, понимаю желание коллег сделать плату как можно меньше, - заявляет В. Гурьянова. - Однако ведь надо понимать, что деньги из воздуха не берутся, и со ставкой 4 руб/метр некоторые дома будут копить на ремонт десятилетиями. Поэтому мы предлагаем компромиссный вариант – около 5 рублей. Впрочем, стоит иметь ввиду, что власти устанавливают лишь минимальную планку тарифа на капремонт. При желании собственники жилья смогут договориться и платить по более высокому тарифу (если хотят, чтобы вожделенный капремонт наступил быстрее). Примечательно, что в некоторых домах затраты жильцов могут и вовсе не вырасти. Дело в том, что депутаты согласились с поправкой, согласно которой разрешается уменьшать величину квартплаты на размер взносов на капремонт. Звучит запутанно, так что поясним на примере. Сегодня в Астраханском регионе квартплата составляет в среднем – 9-11 руб./кв.м. Согласно принятой поправке, жителям дома разрешается сделать квартплату, например, 4-6 рублей с метра. Вместе с величиной взноса на капремонт (например, 5 руб./м., в версии В. Гурьяновой) с жильцов в итоге будут взимать все те же 9-11 рублей с метра. Впрочем, не известно, согласятся ли на такое послабление управляющие компании и ТСЖ, которые традиционно жалуются на нехватку средств на ремонт…  Если не согласятся, то с нового года жильцы будут платить за свои жилые метры уже по 13-16,7 рублей за метр. За стандартную 50-метровую квартиру придется платить месяц по 650-835 рублей. 

Куда пойдут деньги?

Как поясняют чиновники, деньги никуда не денутся. Собранные средства будут копиться на специальном счете – либо в крупном банке, либо в специальной регионаьной организации-операторе. Там эти взносы будут накапливаться для будущего капремонта, образуя фонд капремонта конкретного МКД. Ни на какие другие цели эти деньги тратить нельзя. Решение о том, где именно завести счет, надо будет принять уже скоро – не позднее 2 месяцев с момента опубликования региональной программы капремонта. Для этого придется провести общее собрание жильцов МКД. Если собрание не провести, счет "домов-молчунов” автоматически будет заведен в организации-операторе… Этот пункт вызвал на заседании Думы серьезные споры. – Судя по всему, мы наблюдаем рождение еще одного остапо-бендеровского способа "сравнительно честного отъема денег у населения”, – комментирует один из депутатов. – Раньше, согласно тексту Жилищного кодекса, квартплата собиралась на "текущий и капитальный” ремонт. Теперь она идет – только на "текущий”, а "капиталку” выводят в отдельную статью. Якобы нынешних 9-11 рублей с метра не хватает даже на текущие нужды дома. Еще один парламентарий переживает за судьбу накоплений граждан: – Как показывает практика (например, в пенсионной системе), количество "молчунов” будет превалировать над числом сознательных граждан. Так что в итоге деньги будут копиться именно на счетах регионального оператора. Остается только надеяться, что деньги граждан не сгорят в пламени инфляции и не канут в тартарары во время очередного банковского кризиса. А ведь эта опасность весьма велика: копить на ремонт нашим гражданам предстоит долго… 

ОСТАЕТСЯ ТОЛЬКО НАДЕЯТЬСЯ, ЧТО ДЕНЬГИ ГРАЖДАН НЕ СГОРЯТ В ПЛАМЕНИ ИНФЛЯЦИИ И НЕ КАНУТ В ТАРТАРАРЫ ВО ВРЕМЯ ОЧЕРЕДНОГО БАНКОВСКОГО КРИЗИСА.

Когда теперь ждать ремонта?

Действительно, вопрос сроков грядущего ремонта с внедрением новой схемы приобретает принципиальное значение. Попробуем подсчитать. Как показала практика, стоимость капремонта одного МКД обычно обходится в несколько миллионов рублей (например, 5 млн.). Если собирать даже по 5,7 руб./кв. м., то стандартная 100-квартирная пятиэтажка с общей площадью квартир порядка 5000 кв. м. соберет за год 342 тысячи рублей (5000м2*5,7р*12мес.). Соответственно, сумму в 5 млн рублей домовладельцы будут собирать... почти 15 лет. И это при условии 100-процентной собираемости взносов. Если жильцы сильно боятся дефолта (или их дому нужен ремонт сейчас, а не через 15 лет), можно взять кредит – чтобы потом погашать его в счет будущих взносов. Кстати, 15 лет – это еще не предельный срок. Сейчас региональные власти утверждают программу капитального ремонта многоквартирных жилых домов, куда войдут все МКД региона (это должно быть сделано до 1 декабря текущего года). Разным домам эксперты поставят разные сроки – вплоть до 30 лет (в 2043 году), если дом только что построен. 

А что если не платить?

В связи с новыми правилами возникает целый ряд практических вопросов. Например, по неплательщикам. Что с ними делать? Как показывает практика, в каждом доме находится несколько квартир, которые принципиально не вносят квартплату: ссылаясь либо на бедность, либо и вовсе "из принципа"... На эту тему довольно любопытный пассаж содержится в поправках к Жилищному кодексу, принятых в декабре прошлого года. Там сообщается, что средства на капремонт, перечисленные каждой квартирой, считаются собственностью её хозяев (хотя снять и потратить из нельзя). Есть даже отдельный пункт, что при продаже квартиры, в договоре должен быть и пункт о передаче прав на ремонтные накопления. Все настолько серьезно, что без этого пункта договор купли-продажи считается ничтожным. На практике это означает, что новые хозяева могут приобрести квартиру не только со счетом, но и, например, с долгами за несколько лет и с набежавшей на эту сумму пеней.

ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, В ДОГОВОРЕ ДОЛЖЕН БЫТЬ И ПУНКТ О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА РЕМОНТНЫЕ НАКОПЛЕНИЯ. БЕЗ НЕГО ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ СЧИТАЕТСЯ НИЧТОЖНЫМ. ЭТО ЗНАЧИТ, НОВЫЕ ХОЗЯЕВА МОГУТ ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ В ТОМ ЧИСЛЕ С ДОЛГАМИ ЗА НЕСКОЛЬКО ЛЕТ И С НАБЕЖАВШЕЙ НА ЭТУ СУММУ ПЕНЕЙ.

Общее или чужое?

Еще один скользкий момент новоявленного закона: права собственности на общее имущество. Казалось бы, все просто: у каждого МКД есть подвал, крыша, подъезд – общая навсех собственность, которую следует ремонтировать сообща. Но на практике ситуация сложнее. Например, как быть с территорией двора (точнее, с ее границами), с бесхозными коммунальными сетями, с цокольными этажами, которые обычно эксплуатируются коммерческими организациями?.. У нас граждане, бывало, даже из-за лифтов скандалят: жильцы первых этажей попросту не хотят платить за "вертикальный транспорт” (и в этом есть своя логика). Так что по детским площадкам и подвалам/чердакам придется вступать в долгие и нудные переговоры. – Обычно такие вопросы решаются через документальное оформление, – поясняет эксперт-юрист. – К общему имуществу относится только та собственность, которая соответствующим образом зарегистрирована в госреестре – такова судебная практика. Это значит, что без регистрации в госреестре направление денег на ремонт этого имущества может быть незаконным. Могу предположить, что многие дома начнут спорить, что относится к их собственности, а от каких объектов (вроде бесхозных сетей, требующих дорогостоящих земляных работ) они хотели бы откреститься. Этот вопрос и сейчас весьма болезненный. Могу предположить, что вал поддельных протоколов собраний жильцов от этого серьезно возрастет.

... ВАЛ ПОДДЕЛЬНЫХ ПРОТОКОЛОВ СОБРАНИЙ ЖИЛЬЦОВ СЕРЬЕЗНО ВОЗРАСТЕТ ...

СМИ ИНФОРМАЦИОННО-НОВОСТНОЙ РЕСУРС "ПУНКТ-А"